Financiamiento
creativo
Financiamiento otorgado por el
vendedor Como vendedor, usted tiene la opción de financiar la
adquisición del comprador con el capital que tiene en la propiedad. Puede
financiarle al comprador una parte o la totalidad de la hipoteca. Antes de
constituir una hipoteca privada, es prudente que consulte a su
abogado. |
Aceptación de una segunda
hipoteca En el caso de aceptar del comprador una segunda
hipoteca (carry-back), el vendedor le presta al comprador parte del
capital que posee en la propiedad. En este escenario, el comprador
financiaría la mayor parte del préstamo con un prestamista hipotecario
tradicional y el resto, con el vendedor. Por lo general, el comprador
pagaría una tasa de interés un poco más alta sobre la porción financiada
por el vendedor. |
Cuestiones
financieras
El precio de compra El vendedor y
el comprador establecen de común acuerdo el precio de compra de la
propiedad. Como vendedor, usted debe saber de antemano si el comprador
desea que usted financie la operación. Saber que usted estaría financiando
la operación puede influir sobre su disposición a hacer ajustes al precio
de venta. |
El pago inicial La envergadura
del pago inicial puede influir sobre el compromiso del comprador de
cumplir el contrato de hipoteca. Cuando más importante es el pago inicial
realizado por el comprador, mayor es su motivación para proteger la
inversión. Además de hacer los pagos mensuales, el compromiso del
comprador para con la inversión incluye la buena disposición a mantener y
mejorar la propiedad, así como a realizar los pagos de impuestos y
seguro. |
La tasa de interés Como mínimo,
la tasa de interés que usted cobre debería igualar las tasas de interés
vigentes que los prestamistas hipotecarios tradicionales estén ofreciendo
para préstamos por el mismo plazo. Posiblemente desee cobrar un punto
porcentual adicional como compensación por el trabajo que significa
administrar el préstamo. |
Los antecedentes de crédito e ingresos del
comprador Tendrá que analizar el historial de crédito del
comprador para determinar la buena disposición de éste a pagar sus deudas.
Un informe de crédito le permitirá conocer mejor el historial financiero
del comprador. Las alertas rojas incluirán cualquier pago atrasado e
incumplimiento de préstamos. Si un comprador tiene un historial de crédito
que no es ejemplar, usted puede decidir no otorgar el préstamo o puede
exigir un pago inicial más importante. Además de analizar el historial de
crédito del comprador, tendrá que analizar sus fuentes de ingresos. ¿Es
suficiente el sueldo del comprador para realizar los pagos mensuales?
¿Cuenta el comprador con fuentes de ingresos adicionales a las que podría
recurrirse si el comprador perdiera su empleo? |
Amortización El período de
amortización es el tiempo a lo largo del cual se devuelve el préstamo.
Cuanto más prolongada es la amortización, usted está más tiempo expuesto
al riesgo de que el comprador falte al pago del préstamo. |
Pago global Es común acordar que
todo el monto del préstamo venza en una fecha determinada, generalmente a
5-10 años. Como prestamista, esto le permite hacer una inversión rentable
de corto plazo con una cláusula que estipula que recuperará su inversión
de capital en un plazo no mayor a 5-10 años. |
Por regla general, el comprador está en mejor
posición para obtener financiamiento tradicional después de 5 o 10 años.
Tanto el capital que el comprador ya posee en la propiedad como la
constancia de haber realizado puntualmente los pagos de la hipoteca pueden
ayudarlo a obtener un préstamo para cubrir el pago global. |
Depósito en custodia para impuestos y
seguro En general, los prestamistas les exigen a los
prestatarios pagar una doceava parte de sus costos anuales en concepto de
impuestos y seguro como pago en custodia, junto con cada pago de hipoteca.
Entonces, es el prestamista quien realiza el pago anual por impuestos y
seguro del prestatario. Si bien esto le exige tiempo y le agrega molestias
al vendedor-financista, también lo protege de la lamentable situación de
que el comprador realice los pagos de su hipoteca, pero no los de
impuestos y/o seguro. |
Seguro de título de propiedad del
prestamista Una póliza de seguro de título de propiedad del
prestamista es una inversión inteligente. La póliza protege su derecho de
preferencia sobre la propiedad, impidiendo que éste sea superado por un
derecho de preferencia de rango superior u otro derecho sobre la propiedad
que, de ser ejercido, acabaría con su garantía. Las causas que pueden
afectar sus derechos como vendedor-financista son, entre otras,
matrimonio, divorcio, muerte, falsificación, sentencia por daños y
perjuicios monetarios y falta de pago de impuestos estatales o federales.
Como prestamista, asegúrese de incluir el costo de su seguro de título de
propiedad como uno de los costos de cierre a cargo del comprador.
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Cierre de la venta Tanto el
comprador como el vendedor serán responsables del pago de los costos
habituales de cierre. Usted también querrá que el comprador pague todos
los costos asociados a la constitución del financiamiento con hipoteca.
Esto incluiría el costo de encargarle a su abogado que constituya el
pagaré hipotecario. |
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